到底是恒大房地产出问题还是整个恒大出问题?到底怎么回事?

浏览:3838   发布时间: 09月13日

是整个恒大集团出现了债务危机,这个事已经得到了恒大方面的认可。

港股上市公司中国恒大(可以认为是整个恒大集团)最新公布的2021年中报中已经承认集团正在通过多种方式筹集现金舒缓债务。还列出了不少未来准备采取的方式,并说明如果所列方式无法成功实施的话则恒大集团可能面临贷款违约以及遭受重大不利影响的法律诉讼。

具体公告见以下截图。(改公告日期为2021年8月31日)

恒大的问题在于债务规模太大

恒大的总资产超过了2.3万亿元人民币,但其中归属于所有者的权益不到4000亿元,也就是说有1.97万亿元的负债。虽然这些负债并不都是需要短期内用货币资金偿还的,但一年内到期的有息债务的规模也不小,大概在2400亿元左右。恒大的问题比较复杂,我通过一个经常举的生活中的例子来给大家介绍一下。

假设张三每年收入16万元,扣掉生活支出后节省下来10万元,于是他用10万元贷款20万元共计30万元在四线县城买了一套房。这时他的资产为一套房、负债为20万元房贷。

一年后张三的收入还是16万元,节省下来的10万元用相同的方式又买了一套房,这时他的资产为2套房、负债为40万元房贷。

张三用相同的方式买了5套房,所欠贷款共计100万元。贷款不是一次性需要偿还的,每月只要归还月供就行了。因此,张三虽然还款压力大但每年靠着工资和租金能够维持现金流平衡。

突然有一天银行出了新政,要求所有房贷一年内全部还清。张三一年一共只能赚16万元,即使不吃不喝也还不了多达几十万元的贷款。为今之计只有卖房子(资产)筹现还债。可问题是遇到了楼市调控,四线城市的房子不仅价格跌了还不太好卖;再加上卖房子不是卖菜,说成交就成交的,交易周期往往很长。

以上因素均导致张三没法在一年内还清所有债务,发生违约并被银行起诉。

恒大的问题虽然复杂得多但本质一样,大家都听过房地产开发商的三条红线吧?这三条红线其实就是三个有关负债的财务指标。

恒大集团的主业是地产

我为什么说这次的问题是整个恒大集团的呢?因为恒大地产几乎可以代表恒大集团,恒大地产有问题则恒大集团所有业务板块都受到牵连。

恒大的业务很多,比如汽车、养生谷、旅游、物业管理、体育产业等,不过这些业务加一起也无法和地产业务的规模相提并论。恒大的主要精力、资源、营收和负债均和地产有关,恒大一年可是能够卖出7000亿元以上地产的全国前三大开发商。

恒大所欠的债务主要也是地产板块的,如果地产出现问题则其他业务再好也没有用。现在的问题是恒大的地产业务确实出现了问题。

根据2021年半年报,1-6月恒大的地产业务板块居然亏损了40亿元人民币,这在以前是无法想象的。地产业务一直是恒大利润源泉,从中也可看出今年上半年恒大确实在打折卖房、甚至有些房子的售价比成本价还要低,这么做也是为了快速回笼现金偿还到期债务。

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